Vor Inkrafttreten des Städtebauförderungsgesetzes fielen die durch Planungen und Investitionen der öffentlichen Hand entstehenden Werterhöhungen der Grundstücke (im Rahmen der Stadtsanierung) dem privaten Grundstückseigentümer zu.

Heute sind Städte und Gemeinden per Gesetz verpflichtet, die durch öffentliche Investitionen erzielten (und festgestellten) Bodenwerterhöhungen von den Grundstückseigentümern als Ausgleichsbetrag zu erheben (einzuziehen), sofern tatsächlich Wertsteigerungen des Bodenwertes durch die Sanierung festgestellt wurden.

Die BauBeCon Sanierungsträger GmbH führt als Dienstleister für Städte und Gemeinden das Verfahren zum Einzug der Ausgleichsbeträge durch, auch wenn sie beim Sanierungsverfahren davor nicht tätig geworden ist.

Die Ermittlung des Ausgleichsbetrages

Der Ausgleichsbetrag ist vom Eigentümer an die Kommune zu zahlen und stellt die Erhöhung des Bodenwertes dar, die für das Grundstück durch die Sanierung erzielt worden ist.

Der Bodenwert wird nach den durchgeführten Sanierungsmaßnahmen für jedes Grundstück/Zone im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (ohne Berücksichtigung der Bebauung) durch einen unabhängigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte oder im Einzelfall auch durch Sachverständige ermittelt.

Die Differenz aus dem Anfangswert und dem Endwert bei Abschluss der Sanierung bezogen auf einen Wertermittlungstichtag ist der zu zahlende Ausgleichsbetrag. Die konjunkturbedingten Wertänderungen dürfen nicht berücksichtigt werden. Im Gegenzug entfallen für die betreffenden Eigentümer die Erschließungsbeiträge. Eigentümer von Grundstücken außerhalb von Sanierungsgebieten zahlen keine Ausgleichsbeträge, haben jedoch in der Regel Erschließungsbeiträge zu entrichten.

Die Erhebung von Ausgleichsbeträgen

Die Erhebung der Ausgleichsbeträge erfolgt in der Regel nach Aufhebung der Sanierungssatzung per Bescheid. Auf Initiative der Gemeinde oder auch eines Eigentümers können für die vorzeitige Erhebung der Ausgleichsbeträge so genannte Ablöseverträge geschlossen werden. In diesem Fall werden die Ausgleichsbeträge durch die Eigentümer per Ablösevertrag mit der Gemeinde bereits vor der Aufhebung der Sanierungssatzung gezahlt.

Das hat Vorteile für die Eigentümer z. B. frühzeitige Entlassung aus dem Sanierungsgebiet, Fälligkeit der Zahlung verhandelbar, ggf. finanzielle Vorteile, wenn die Gemeinde Rabattstaffelungen mit den Ablösevereinbarungen anbietet etc. Die Gemeinde kann die frühzeitigen Zahlungen aus den Ablösevereinbarungen wiederum (zweckgebunden) im Sanierungsverfahren einsetzen.

Seltener hingegen werden die Ausgleichsbeträge (auf Antrag des Eigentümers) vorzeitig festgelegt oder – wenn es für die Gemeinde zur Finanzierung der Sanierung zwingend erforderlich ist – vorzeitig per Vorauszahlungsbescheid erhoben.

Das Verfahren

Die Erhebung von Ausgleichsbeträgen ist ein umfangreiches Verfahren, denn in jedem Einzelfall ist zu prüfen, ob Ausgleichsbeträge fällig werden, was auf die Ausgleichsbeträge ggf. angerechnet werden kann (bestimmte Aufwendungen der Eigentümer), ob aufgrund unbilliger Härten Ratenzahlungen vereinbart werden können oder eine Gemeinde einem einzelnen Eigentümer die Ausgleichsbeträge erlassen muss.